Las inversiones en los 'malls' alcanzan los 575 millones en 2011

El estudio del Mercado de Centros Comerciales, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, ha registrado un incremento en la actividad de inversión en rentabilidad durante 2011 en comparación con los dos años anteriores. Las operaciones se han llevado a cabo en 14 centros comerciales, con un volumen cercano a los 575 millones de euros; la tasa de rentabilidad exigida por los inversores oscila entre el 6,50% y 8,50% en función de la calidad de los activos.

 

El análisis de Aguirre Newman revela, además, que el mercado cuenta con un stock de 14.291.245 m² de superficie bruta alquilable (SBA), en un total de 547 proyectos operativos con un tamaño medio de 26.126 m². Destaca que, durante 2011, se han inaugurado 410.132 m² de nueva SBA, de la cual 399.332 m² ha sido consecuencia de la apertura de 12 nuevos proyectos, mientras que 10.800 m² lo ha sido de dos ampliaciones. Este volumen de nueva superficie inaugurada queda muy lejano a la media registrada entre 2001-2010, que se situó en 755.302 m².

 

En este sentido, la SBA por cada 1.000 habitantes en España se sitúa en los 304 m², lo que coloca el mercado de centros comerciales de España por debajo de lo que podría considerarse una situación teórica de saturación. Sin embargo, es necesario considerar que Cádiz, Málaga, Zaragoza, Asturias, Las Palmas, Valencia, La Coruña, Madrid, Murcia, Álava y Vizcaya presentan actualmente una situación teórica de saturación de superficie comercial con un ratio de SBA superior a los 325 m² por 1.000 habitantes (media de equilibrio). Situación que se agrava en Las Palmas, Álava y Zaragoza con una densidad comercial superior a los 500 m2 de SBA por cada 1.000 habitantes. Aunque en el caso de Álava y Zaragoza existe una mayor capacidad de gasto, al contar con niveles de renta disponible per cápita muy por encima de la media nacional.

 

En relación al perfil de los compradores, se rompe con la tendencia de 2009 y 2010, cuando el total de las adquisiciones eran operaciones internacionales. En 2011, se observa cómo reaparece la presencia de compradores nacionales en dos de las 14 transacciones. La tipología de producto adquirida ha sido, claramente, “value added” u “oportunista”, en centros que necesitan una gestión muy activa para alcanzar su potencial o incluso una transformación profunda para volver a funcionar. No obstante, se han realizado transacciones de dos activos prime: el Centro Comercial Splau y El Corte Inglés del Centro Comercial La Vaguada.

 

Según José Carlos Torres, Director de Inversión Retail de Aguirre Newman, “el perfil del inversor en centros comerciales está cambiando en busca de las nuevas oportunidades que ofrece el mercado español. Aunque a lo largo de 2012 se han materializado escasas transacciones, como la venta del CC Bahía Mar o Parque Arambol, actualmente hay varios grupos analizando carteras de centros comerciales e inmuebles individuales, tanto desde la perspectiva de compra de la deuda asociada a los mismos como de compra directa de activos”. Asimismo, agrega que “pensamos que de aquí a final de año habrá una gran actividad en este sentido y esperamos que se traduzca en un mayor volumen de inversión”.

 

Polarización del mercado

 

El informe realizado por Aguirre Newman sobre Centros Comerciales pone de manifiesto una importante polarización en el mercado. El sector se encuentra dividido en dos grandes grupos, uno de centros comerciales consolidados, líderes entre su competencia y con representación de los principales operadores a nivel nacional e internacional (centros comerciales oro, según la clasificación de la consultora) que además de haber mostrado un comportamiento positivo en cuanto a ventas, mantienen unos niveles de disponibilidad muy ajustados y reflejan una tendencia alcista en los precios de alquiler. En el segundo grupo, formados por aquellos centros ocupados por operadores de carácter local, se observan enormes dificultades para su viabilidad ante el crecimiento de la disponibilidad y la caída de las rentas de alquiler (centros bronce).

 

De esta manera, los operadores comerciales activos centran sus búsquedas, principalmente, en centros comerciales oro o en los plata mejor posicionados y con posibilidades de crecimiento. La decisión radica en una especial aversión al riesgo por parte de los operadores comerciales, quienes prefieren entrar en un centro que muestre un buen comportamiento, aunque las rentas sean más elevadas (oro o plata+), antes de entrar en un centro comercial con rentas muy ajustadas, pero en el que surjan dudas sobre la capacidad de generar ingresos suficientes para garantizar la viabilidad del negocio (plata- o bronce).

 

Con respecto a la concesión de bonificaciones en la renta de alquiler, en los centros comerciales oro y plata se limita a los operadores ancla y, únicamente, para solventar situaciones justificadas de caídas en las ventas. Por su parte, las bonificaciones en los centros comerciales bronce siguen siendo generalizadas ante la caída de las ventas y el correspondiente incremento de la tasa de esfuerzo de los operadores.

 

El estudio agrega que, en los centros comerciales oro, el nivel de disponibilidad es residual, situándose el mismo por debajo del 3,0%. Mientras que en centros comerciales plata, se sitúa, aproximadamente, en el 12%-13%. Finalmente, en los centros comerciales bronce ha continuado el crecimiento en la tasa de disponibilidad hasta niveles medios entre el 25%-30%, aunque en determinados centros comerciales se registran tasas de desocupación mucho más elevadas.

 

Perspectivas

 

Aguirre Newman, a través de su informe, prevé que se incorporen 12 nuevos centros comerciales al mercado durante 2012, con aproximadamente 584.000 m² de nueva SBA, lo que supone un incremento considerable respecto a los 410.000 m² de nueva SBA inaugurada en 2011. Destaca el importante tamaño de los nuevos proyectos, seis de los cuales superarán los 50.000 m². Los proyectos que se estrenarán en España son: el centro comercial As Cancelas (La Coruña), Gran Plaza 2 (Majadahonda, Madrid), El Faro (Badajoz), Puerto Venecia (Zaragoza), Rio Shopping (Valaldolid), Zenia Boulevard (Alicante) e Ikea Sabadell. Así como otros cinco centros comerciales, con superficies inferiores a los 25.000 m², que tienen también prevista su inauguración en 2012.

 

Estas nuevas inauguraciones no alterarán el nivel de saturación, ya que la docena de centros comerciales supondría elevar la SBA de 304 m² a 316 m² por cada 1.000 habitantes, un nivel todavía por debajo de la situación teórica de saturación situada en 325 m² de SBA por cada 1.000 habitantes. Asimismo, tampoco se verá afectada la situación de polarización del mercado. La demanda seguirá centrada, especialmente, en aquellos centros oro y plata que muestren unas mayores posibilidades de crecimiento. Por lo que la falta de disponibilidad en centros oro dificultará la entrada en estos centros durante el próximo año.

 

De igual manera, la tasa de disponibilidad va a mantener una tendencia ascendente en los centros comerciales peor posicionados (bronce y plata-); situación contraria a los mejores centros plata, donde se observarán ajustes a la baja, al ser los centros en los que la demanda va a centrar sus búsquedas.

 

Los inversores mantendrán su interés en los centros comerciales oro, aunque la actividad estará limitada por la escasez de esta tipología de producto en el mercado. Por su parte, los centros comerciales “plata” (secundarios) o bronce (secundarios peor posicionados) mostrarán una mayor actividad inversora, impulsada por la necesidad de una gestión muy activa para alcanzar su potencial, o por la necesidad de una transformación profunda para volver a funcionar.

 

Fuente: Inmodiario

 

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