Regulación de alojamientos turísticos en Andalucía: guía del Decreto 31/2024

El sector del alquiler vacacional en Andalucía ha experimentado un cambio de paradigma total. Con la entrada en vigor del Decreto 31/2024, la Junta de Andalucía ha actualizado drásticamente la regulación para viviendas de uso turístico (VUT), apartamentos y hoteles.

Si eres propietario, inversor o gestor de alquileres vacacionales, entender este nuevo marco legal ya no es una opción, es una obligación para evitar sanciones y garantizar la rentabilidad de tu negocio. El texto legal puede resultar denso, por lo que desde el equipo de expertos de Mohedano Arquitectura, hemos analizado el decreto para traducirlo en una guía clara, práctica y directa.

Viviendas de uso turístico (VUT): novedades y restricciones

El nuevo decreto modifica el anterior marco legal (Decreto 28/2016) introduciendo restricciones más duras en cuanto a calidad, pero flexibilizando quién puede gestionar estos inmuebles.

¿Quién puede gestionar los alojamientos?

La principal buena noticia es la libertad ampliada para gestores. Se elimina el límite anterior que impedía a una persona física o jurídica ser titular de la explotación de más de dos viviendas. Ahora, las empresas explotadoras (property managers) pueden gestionar múltiples inmuebles, asumiendo la responsabilidad legal ante la administración, siempre que se den de alta en el Registro de Turismo de Andalucía.

¿Qué viviendas NO pueden ser turísticas?

El Decreto es tajante. Está prohibido destinar al alquiler turístico:

• Viviendas de Protección Oficial (VPO) o protegidas.
• Viviendas donde los estatutos de la Comunidad de Propietarios prohíban expresamente el alojamiento turístico.
• Inmuebles que se encuentren en situación de asimilado fuera de ordenación (AFO) y no dispongan de la licencia de primera ocupación.

Atención inversores: dos avisos.

• El decreto otorga poder a los Ayuntamientos (como ya han hecho Córdoba, Málaga o Sevilla) para establecer límites máximos de licencias turísticas por zonas o barrios para evitar la saturación. Antes de comprar un inmueble, es vital realizar un estudio de viabilidad urbanística.

• Con independencia de la ciudad y/o la zona en ella, tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introducida por la Ley Orgánica 1/2025, vigente desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio pedir permiso a la comunidad de propietarios para abrir una nueva Vivienda de Uso Turístico (VUT) en España.

Se exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (un 60% acumulado).

Requisitos técnicos y de confort: ¿Cumple tu vivienda la ley?

Para garantizar que los alojamientos no sean «barracones» y ofrezcan calidad al turista, el decreto impone normas arquitectónicas estrictas que los propietarios deben cumplir:

Capacidad máxima y metros cuadrados

• Vivienda completa: máximo de 15 plazas.
• Alquiler por habitaciones: máximo de 6 plazas (con un límite de 4 camas por habitación, permitiendo un máximo de dos plazas en litera). Obligatorio que el propietario esté empadronado en la casa.
• Espacio mínimo: se exigen 14 m² construidos por plaza. Además, el uso principal de la vivienda debe ser de al menos 25 m² según Catastro.

Baños y ventilación

• Número de baños: es obligatorio contar con al menos 2 baños si el alojamiento supera las 5 plazas, y 3 baños si supera las 8 plazas.
• Ventilación: se exige ventilación directa al exterior (o patios interiores) en salones y dormitorios. En cocinas y baños, la ventilación puede ser directa o forzada (extractores).
• Climatización: es obligatorio contar con sistemas de refrigeración (verano) y calefacción (invierno) en habitaciones y salones.

Cambios en los apartamentos turísticos

Si lo que gestionas no es una VUT aislada, sino un bloque completo o conjunto, la ley también trae cambios para los apartamentos turísticos:

• Ubicación concentrada: los apartamentos deben estar ubicados en inmuebles contiguos dentro de una misma urbanización o edificio, compartiendo instalaciones comunes.
• Recepción: se elimina la obligación de contar con una recepción física con conserje para ciertas categorías, permitiendo la recepción virtual o electrónica, adaptándose a la gestión automatizada moderna.
• Horarios: se unifican los horarios de Check-in (15:00 h) y Check-out (11:00 h).

Plazos para adaptarse a la nueva ley

Si tu vivienda ya estaba registrada antes del Decreto 31/2024, no te relajes, la Junta de Andalucía estableció plazos estrictos para adaptarse a los nuevos requisitos técnicos (como los baños o los metros por plaza):

• 1 año desde la entrada en vigor para realizar las obras de adaptación requeridas y cumplir con la nueva habitabilidad.
• 6 meses para comunicar al Registro de Turismo las modificaciones de aforo, metros o cambios de titularidad a empresas explotadoras.

Evita sanciones: confía en Mohedano Arquitectura

Adaptar una vivienda a las exigencias del Decreto 31/2024 (metros, ventilación, baños) o saber si un inmueble que vas a comprar puede obtener la licencia, requiere conocimientos técnicos y arquitectónicos precisos.

En Mohedano Arquitectura somos expertos en el desarrollo integral de proyectos turísticos. Ofrecemos a propietarios e inversores un servicio especializado:

1. Estudios de Compatibilidad: analizamos tu inmueble, cruzamos los datos con Catastro y la normativa del Ayuntamiento, y te confirmamos si es viable obtener la licencia turística.
2. Proyectos de adaptación y licencias: si necesitas hacer obras para añadir un baño, mejorar la ventilación o, incluso, ejecutar un cambio de uso de local a vivienda para destinarlo a uso turístico, nosotros redactamos el proyecto y gestionamos las licencias.