AFO en Andalucía: qué es, qué requisitos exige y qué puedes hacer después

Un AFO es el reconocimiento administrativo de que una edificación irregular ya terminada no puede ser sancionada ni derribada por el Ayuntamiento, porque ha pasado el plazo para restablecer la legalidad urbanística. Esa es toda su naturaleza, y conviene entenderla desde el principio: el AFO no legaliza la casa. La saca del limbo y le da un régimen propio, con obras y usos limitados, acceso a los suministros y constancia en el Registro de la Propiedad.

El marco que la regula está en los artículos 173 y 174 de la LISTA (Ley 7/2021, de 1 de diciembre), y en los artículos 404 a 409 del Reglamento General aprobado por el Decreto 550/2022. Ambos sustituyeron a la antigua LOUA, así que cualquier explicación de AFO anterior a diciembre de 2021 se ha quedado corta en las referencias, aunque el fondo del mecanismo siga siendo reconocible.

¿Qué es un AFO y qué no es?

Están en situación de asimilado a fuera de ordenación las edificaciones irregulares terminadas, en cualquier clase de suelo (excepto los indicados más adelante según el art. 153 de la LISTA y 405 del Reglamento) y con cualquier uso, respecto de las que ya no es posible adoptar medidas de protección de la legalidad por haber transcurrido el plazo para ejercerlas.

El reglamento define edificación irregular de forma amplia: toda construcción, obra, infraestructura o instalación realizada sin el título urbanístico habilitante preceptivo, o que, teniéndolo, se haya realizado contraviniendo sus condiciones. Entra tanto la casa levantada sin licencia como la ampliación que se hizo al margen de la que se concedió.

Lo que el AFO no hace está escrito con la misma claridad en el artículo 174.1 de la LISTA: la declaración no supone la legalización de la edificación, no produce efectos sobre otros procedimientos a los que la actuación haya dado lugar y se dicta sin perjuicio de la potestad de los tribunales de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado. Un AFO no borra una sanción ni cierra un procedimiento penal abierto.

Un detalle que resuelve bastantes casos reales: el reconocimiento puede recaer solo sobre una parte de la edificación, la que se construyó irregularmente, siempre que constituya una unidad funcional y constructiva independiente y cumpla los requisitos exigidos.

Los requisitos para que te reconozcan el AFO

El artículo 405 del reglamento pide tres cosas a la vez. Si falla una, no hay AFO.

• Que haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística.
• Que la edificación reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigidas para la habitabilidad o el uso al que se destina, según la normativa municipal o, si no existe, según el artículo 407 del reglamento.
• Que no esté sobre suelos afectados por procesos naturales o actividades humanas que generen riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos o inundaciones, salvo que antes se hayan adoptado las medidas exigidas por la Administración competente para evitarlos.

El plazo son seis años, y cuentan desde un momento concreto

El artículo 153.1 de la LISTA fija ese plazo en seis años desde la completa terminación de las obras o, si es posterior, desde la aparición de signos externos que permitan conocerlas. Cuando lo irregular es un uso y no una obra, los seis años se cuentan desde que aparecen signos externos de su implantación efectiva.

Acreditar esa fecha es, en la práctica, la parte más delicada del expediente. El reglamento admite cualquiera de los documentos de prueba válidos en derecho, y en Córdoba la Gerencia Municipal de Urbanismo acepta la certificación de su servicio de inspección, la de un técnico competente, el acta notarial o la certificación catastral.

¿Cuándo el plazo de seis años no corre?

Hay actuaciones en las que la Administración puede intervenir en cualquier momento, sin límite temporal. En esos casos no cabe AFO, por antigua que sea la construcción. El artículo 153.2 de la LISTA enumera las siguientes:

• Las realizadas sobre dominio público y servidumbres de protección.
• Las realizadas en suelo rústico preservado con riesgos ciertos de desprendimientos, corrimientos o inundaciones, o que los generen o incrementen, mientras subsistan esos riesgos.
• Las realizadas en suelo rústico en zona de influencia del litoral.
• Las que afecten a bienes inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.
• Las que afecten a zonas verdes y espacios libres.
• Las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, con una excepción: la parcela concreta sobre la que exista una edificación para la que sí haya transcurrido el plazo, sin que esa excepción alcance al resto de las parcelas de la parcelación.

Antes de encargar cualquier documento técnico, esta lista es la primera comprobación que hacemos. Un solar que tenga una servidumbre de protección cambia por completo la respuesta.

Qué son las condiciones mínimas de seguridad y salubridad

Manda la normativa municipal. Si el municipio no la tiene, se aplica el artículo 407 del reglamento, que exige a cualquier edificación:

• Condiciones de seguridad estructural, sin lesiones que pongan en peligro a los ocupantes o a terceros, ni que repercutan sobre los predios colindantes.
• Estanqueidad y aislamiento suficientes para evitar presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud.
• Abastecimiento de agua y suministro eléctrico que permitan las dotaciones mínimas según el uso. Si el abastecimiento es autosuficiente, mediante pozo, aljibe o balsa, tiene que quedar garantizada la aptitud del agua para consumo humano.
• Evacuación de aguas residuales en buen estado de funcionamiento y un sistema de depuración con garantías técnicas para no contaminar el terreno ni las aguas. Si el saneamiento es autosuficiente, debe estar homologado y con contrato de mantenimiento.

Para uso residencial el reglamento añade dos exigencias más, y son las que suelen obligar a hacer obra antes de resolver el expediente:

• La edificación debe incluir al menos una estancia que haga las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
• Las piezas habitables no pueden estar en planta sótano y deben tener iluminación y ventilación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces. Quedan fuera de esa exigencia los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.

Qué documentación hay que presentar

La solicitud se acompaña de un documento elaborado por técnico competente que permita verificar los requisitos. El artículo 406 del reglamento fija su contenido mínimo:

1. Identificación de la edificación, con datos catastrales y registrales de la finca o, en su defecto, localización mediante cartografía oficial georreferenciada.
2. Régimen del suelo: clase y categoría según el instrumento de ordenación vigente y, en su caso, según el que estuviera vigente cuando la edificación se terminó.
3. Identificación de riesgos de origen natural o humano.
4. Características de la edificación: superficie construida, número de plantas, tipología edificatoria y características constructivas.
5. Fecha de terminación, acreditada por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.
6. Certificado de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para la habitabilidad o el uso al que se destina.
7. Si la edificación está en una parcelación urbanística, la descripción de la parcela, que puede hacerse por certificación municipal o de técnico competente, acta notarial o certificación catastral descriptiva y gráfica.
8. Identificación de los procedimientos penales, sancionadores o de protección de la legalidad de naturaleza sectorial que puedan afectar a la edificación. Si no se conoce ninguno, se aporta declaración responsable del titular manifestando esa circunstancia.

En Córdoba, la ficha de procedimiento de la Gerencia Municipal de Urbanismo concreta todavía más y pide, además de lo anterior, planos acotados, reportaje fotográfico, memoria constructiva, informes de las compañías suministradoras, documentación de las instalaciones, presupuesto de ejecución material y acreditación de la titularidad. La tasa se liquida por la Ordenanza Fiscal núm. 100, anexo 1, epígrafe 2.m.

Cómo es el trámite y cuánto tarda

Lo tramita y lo resuelve el Ayuntamiento, que puede desarrollarlo mediante ordenanza propia. El plazo máximo para resolver es de seis meses desde la entrada de la solicitud. Si pasa ese plazo sin resolución expresa, la solicitud se entiende desestimada por silencio administrativo. Cuando el procedimiento se inició de oficio, lo que se produce es su caducidad.

En la práctica el proceso dura entre un año y año y medio en la mayoría de los casos.

Durante la instrucción el Ayuntamiento pide informe a los organismos gestores de intereses públicos afectados, sobre la afección a dominio público, sobre la existencia de expedientes sancionadores o de restablecimiento de la legalidad y sobre riesgos naturales. Si la edificación puede afectar al dominio público marítimo terrestre, se solicita informe a la Administración competente en materia de costas.

Hay un supuesto que conviene conocer antes de empezar, porque alarga el calendario sin que sea culpa de nadie: si la edificación no cumple las condiciones mínimas del artículo 407, el Ayuntamiento puede ordenar al propietario ejecutar las obras necesarias y fijar un plazo para presentar proyecto y terminarlas. Mientras corre ese plazo, el procedimiento queda suspendido. Las obras hay que acreditarlas antes de que se dicte la resolución.

Qué cambia el día que te reconocen el AFO

Antes de la resolución, una edificación irregular no puede acceder a los servicios básicos ni se puede hacer en ella obra alguna, salvo las que el Ayuntamiento ordene para garantizar seguridad y salubridad. Después, el régimen es este:

Ese último punto es el que más confusión genera en las compraventas. Un AFO deja la casa utilizable, pero no la convierte en una vivienda con licencia de primera ocupación. La diferencia pesa, por ejemplo, en el alquiler vacacional: el Decreto 31/2024 excluye del uso turístico los inmuebles en situación de AFO que no dispongan de licencia de primera ocupación, como ya explicamos al analizar la regulación de alojamientos turísticos en Andalucía.

AFO y legalización no son lo mismo

La pregunta que nos llega casi siempre es si se puede legalizar. La respuesta depende de una sola cosa: si lo construido es o no conforme con la ordenación urbanística que hoy se aplica.

Determinar en cuál de las dos está tu caso es el primer trabajo, y no es un trámite: condiciona lo que podrás hacer con el inmueble durante el resto de su vida útil. Lo explicamos con más detalle en nuestras páginas de legalización de viviendas y de informes AFO.

Por dónde empezamos nosotros

El orden importa, porque cada paso descarta trabajo innecesario del siguiente.

1. Comprobamos si está terminada y desde cuándo. Debe tener más de seis años.
2. Buscamos cómo acreditar la fecha de terminación con la prueba más sólida disponible.
3. Comprobamos la clase y categoría del suelo, y si el caso entra en alguno de los supuestos del artículo 153.2 en los que no hay plazo. Si entra, lo decimos ahí y no seguimos.
4. Comprobamos si se encuentra en alguno de los tipos de suelo recogidos en el artículo 405.c) del Reglamento de la LISTA y, en tal caso, si se pueden adoptar medidas. Especialmente si está en zona de inundaciones o incendios forestales.
5. Revisamos las condiciones de seguridad y salubridad y, si faltan, definimos qué obra mínima hace falta y cuánto va a retrasar el expediente.
6. Se piden informes a las compañías suministradoras de suministros básicos en el caso de no disponer de ellos. Así como a Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, si no se dispone o no se puede disponer de saneamiento a red pública.
7. Redactamos el documento técnico del artículo 406 y lo presentamos con la tasa liquidada.
8. Seguimos los informes sectoriales durante la instrucción, que es donde se pierde más tiempo cuando nadie está pendiente.

Si tienes una casa en suelo rústico, una ampliación sin licencia o una vivienda que no puedes dar de alta en los suministros, lo primero que necesitas saber es si tu caso admite AFO, legalización o ninguna de las dos. Escríbenos y lo estudiamos.