Asimilados a Fuera de Ordenación en Córdoba - AFOs

En Mohedano Arquitectura realizamos informes técnicos para el reconocimiento de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) en Córdoba, estudiando la situación urbanística de cada inmueble y preparando la documentación necesaria para su tramitación ante el Ayuntamiento.

El reconocimiento AFO se aplica a determinadas edificaciones irregulares terminadas, ejecutadas sin el título urbanístico exigible o incumpliendo sus condiciones, respecto de las cuales ya no resulte posible adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por haber transcurrido el plazo legalmente establecido.

Para obtener este reconocimiento deben cumplirse los requisitos establecidos en la normativa andaluza, entre ellos:

• Que haya transcurrido el plazo legal para adoptar medidas de protección y restablecimiento de la legalidad territorial y urbanística.
• Que la edificación reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigidas para la habitabilidad o el uso al que se destina.
• Que no se encuentre en terrenos afectados por riesgos ciertos, como inundaciones, desprendimientos o corrimientos, salvo que previamente se hayan adoptado las medidas exigidas por la Administración competente para evitar dichos riesgos.

Con carácter general, el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística es de seis años, contados desde la completa terminación de las actuaciones o, si es posterior, desde la aparición de signos externos que permitan conocerlas.

No obstante, existen excepciones en las que estas medidas pueden adoptarse en cualquier momento, como determinadas actuaciones sobre dominio público, servidumbres de protección, zonas verdes, bienes inmuebles protegidos o determinadas parcelaciones urbanísticas en suelo rústico. Por ello, la antigüedad de una edificación no garantiza por sí sola que pueda obtener el reconocimiento AFO.

Consecuencias de la declaración de AFO

Una vez reconocido el Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO), la edificación queda sujeta a un régimen jurídico específico que determina las obras que pueden realizarse, sus condiciones de utilización y el acceso a determinados servicios. Entre sus principales efectos se encuentran:

• Obras permitidas: pueden autorizarse obras de conservación, reforma y consolidación, así como actuaciones de adecuación de la edificación. Con carácter general, no podrán incrementar la ocupación ni el volumen edificado ni generar nuevos incumplimientos urbanísticos, salvo las excepciones legalmente previstas para determinados elementos auxiliares necesarios. Estas actuaciones requieren licencia urbanística, excepto las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no precisen proyecto y puedan tramitarse mediante declaración responsable.
• Ocupación y utilización: el reconocimiento AFO acredita que la edificación reúne determinadas condiciones mínimas de seguridad y salubridad y determina su aptitud física para la utilización prevista. Sin embargo, no equivale a una licencia o declaración responsable ordinaria de ocupación ni autoriza automáticamente el desarrollo de actividades económicas.
• Registro de la Propiedad: la declaración de AFO se hace constar mediante una nota marginal en el folio registral de la finca, conforme a la legislación aplicable. Este reconocimiento no supone por sí mismo la legalización de la edificación.
• Cambios de uso: podrán autorizarse cambios de uso siempre que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística vigente y se cumplan los requisitos y autorizaciones correspondientes.
• Acceso a suministros: el reconocimiento AFO puede permitir el acceso a servicios básicos como agua, electricidad, gas y saneamiento, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la normativa y las compañías suministradoras. Cuando no existan redes de infraestructuras disponibles, podrán contemplarse instalaciones autónomas ambientalmente sostenibles, con las autorizaciones sectoriales correspondientes.