El sector de la vivienda, próximo a su punto de inflexión

Si hubiera que resumir en un solo concepto el año 2013 desde el punto de vista del sector inmobiliario, tal vez «cambio de aires» o «punto de inflexión» serían los más apropiados. Y es que, si bien nadie con cierto criterio de prudencia se atreve a hablar abiertamente de «cambio de ciclo» o de «final del ajuste», sí es cierto que algunos indicadores y la propia sensación a pie de calle invitan a pensar que algo está cambiando en el maltrecho mercado de la vivienda.

La mayoría de analistas coinciden a la hora de señalar la relajación en la caída de los precios y el desembarco de los fondos de inversión extranjeros como los principales signos que anticipan que un cambio de rumbo podría estar próximo. Aunque todos se afanan en dejar muy claro que aún es pronto para interpretar estas señales como el verdadero inicio de un nuevo ciclo y que, pese a ser positivas, el ajuste del mercado tiene visos de continuar, al menos, durante 2014.

Precios

Lo cierto es que las rebajas casi continuas del precio de las casas desde mediados del año 2008 han sido el mejor termómetro para medir el ajuste del mercado residencial. Ahora, las últimas estadísticas oficiales publicadas por el INE indican que estas caídas se han suavizado, registrando su menor bajada en casi tres años, e incluso mostrando un incremento del 0,7% en el tercer trimestre con respecto a los tres meses anteriores.

Un incremento que, según los expertos, no debe interpretarse como que los precios van a empezar a subir de forma generalizada, sino que se explicaría por la propia debilidad de un mercado en el que se registran pocas operaciones y de forma poco homogénea, lo que haría que la muestra esté sujeta a variaciones estacionales. De hecho, la estadística del INE muestra que los precios cayeron un 7,9% con respecto al mismo periodo de 2012, dato que realmente hay que tener en cuenta para comprobar la evolución anual de los mismos.

En cualquier caso, hasta los analistas más cautos aseguran que la parte más importante del ajuste ya está hecha y coinciden en que, muy probablemente, 2014 será el último ejercicio de caídas de precios generalizadas. Unas rebajas que, insisten, tendrán distinta intensidad según los diferentes mercados en cada localidad, dependiendo de variables como el stock, el nivel de renta o la tasa de desempleo de cada zona.

Además, tanto expertos independientes como diferentes informes de instituciones financieras dudan de que, una vez concluida la etapa de las grandes rebajas, los precios repunten con fuerza y apuestan porun periodo más o menos prolongado de estabilización. Una predicción que justifican en tres factores: el ritmo de recuperación y de creación de empleo de la economía española, la sequía crediticia y un precio de la vivienda que, pese a un ajuste cercano al 40% desde máximos, sigue siendo elevado en niveles de esfuerzo.

A los expertos que piden prudencia a la hora de interpretar las estadísticas se han unido voces que tradicionalmente hubieran aprovechado esta coyuntura para proclamar abiertamente que el ajuste está concluido y ha llegado el momento de comprar. Es el caso de la propia ministra de Fomento, que, esta semana y a la vista de la última estadística del INE, aseguró que «el sector inmobiliario está en un proceso de ajuste al que aún le queda recorrido». Incluso los propios promotores inmobiliarios reconocen oficialmente que el ajuste aún no ha concluido, «especialmente en algunas zonas».

Por lo que parece, muchos temen que si se generaliza anticipadamente la idea de que los precios van a empezar a subir, el ajuste se vea truncado y se alargue en el tiempo, con las consecuencias negativas que eso traería para el propio sector y para el resto de la economía.

De hecho, algunos analistas apuntan a que, ante la idea de que las rebajas están tocando a su fin, una buena parte de la demanda solvente que se mantiene inactiva desde hace cinco años, paralizada por las expectativas de nuevas bajadas, comenzará a comprar. Algo que podría provocar un recalentamiento puntual del mercado, similar a los que ya se produjeron en los últimos trimestres de 2010 y 2012, ante el anuncio del fin de las deducciones fiscales por compra.

Inversión extranjera

Al indicador del cambio de ritmo en la caída de los precios se suma el incentivo que supone el desembarco de los inversores internacionales que, tras pasar años estudiando las oportunidades inmobiliarias que ha ido dejando la digestión de la burbuja, por fin han empezado a cerrar operaciones.

Estas transacciones tienen un efecto llamada hacia otros inversores, reclamo que llega hasta el particular, que piensa que si los oportunistas ya están tomando posiciones será porque perciben que ha llegado el momento de entrar en el mercado.

En cualquier caso, y aunque este repunte de las ventas pudiera darse a lo largo de 2014, la demanda de vivienda no se reactivaría de forma definitiva en tanto en cuanto no se empezara a crear empleo y los bancos volvieran a conceder hipotecas, algo que, dependiendo del analista con el que se hable, no sucedería de forma apreciable hasta 2015 o 2016.

Ventas

Lo que sí parece más que probable es que las ventas hayan tocado fondo en 2013, un ejercicio muy penalizado, además de por la propia crisis y la falta de crédito hipotecario, por el adelanto de las compras que se cerraron en 2012 con intención de aprovechar la última oportunidad de desgravar por la compra de vivienda y disfrutar de un IVA del 4%, que desde el 1 de enero de este año pasó a ser del 10%.

El escaso pulso que ha mantenido el mercado durante este año (apenas 206.000 ventas hasta septiembre, casi un 10% menos que en el mismo periodo de 2012) ha estado sostenido principalmente por dos tipos de compradores: el pequeño inversor, que ha adquirido viviendas de menos de 150.000 euros sin apenas necesidad de financiación, para ponerlas en alquiler, y el extranjero, que ha comprado vivienda en costa atraído por unos precios imbatibles.

Entre estos últimos, destaca el aumento de la inversión de ciudadanos extracomunitarios, principalmente provenientes de Rusia, China y Argelia. Una demanda que el Gobierno ha querido potenciar con la aprobación, dentro de la nueva Ley de Emprendedores, de una medida que permitirá a estos extranjeros conseguir un visado de residencia si adquieren bienes inmuebles por una inversión igual o superior a 500.000 euros.

Construcción

Aunque si las transacciones de vivienda han arrojado un resultado muy pobre durante este año, la palma en cuanto a datos negativos se la lleva la producción de vivienda nueva. Hasta el mes de septiembre, sólo se habían solicitado 26.129 visados para construir nuevas casas, un 26% menos que en el mismo periodo de 2012, año que cerró con 44.162 proyectos de nuevas viviendas.

Unas cifras que, si se comparan con los 865.561 que se solicitaron en 2006, muestran hasta qué punto llegó a revolucionarse el sector durante el boom y cómo ahora se estaría pasando de frenada. Máxime teniendo en cuenta que, por meras razones de crecimiento demográfico, la necesidad de vivienda en nuestro país estaría en torno a las 250.000 al año.

Las previsiones apuntan que, al contrario de lo que podría suceder con el precio y las ventas, el ajuste en la construcción residencial continuará a lo largo de 2014 y no sería hasta 2015 cuando podría empezar a recuperarse. 

Además, 2013 ha estado marcado por ser el primero operativo de la Sareb, el gran contenedor donde se acumulan los activos inmobiliarios de la banca nacionalizada, y que además de para sanear el balance de estas entidades, habría servido para atraer definitivamente el interés de los grandes inversores foráneos. Otros de los hitos del año han sido el aumento del alquiler y la aprobación de un nuevo plan estatal de vivienda con el que el Gobierno pretende potenciar este régimen de acceso a un hogar y la rehabilitación de edificios.

Fuente: Elmundo

http://www.elmundo.es/economia/2013/12/23/52b82126268e3e732e8b457d.html

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