¿Se puede multar por tener viviendas vacías como quiere la Junta de Andalucía?

La Junta de Andalucía irrumpió ayer con estruendo en el debate sobre las reformas para frenar la “sangría” de desahucios. Mientras la Comisión de Economía del Congreso de los Diputados discutía la reforma hipotecaria presentada por el PP, el gobierno andaluz (PSOE-IU) presentaba las grandes trazas de una contrarreforma en clave autonómica.

Se trata de un decreto ley (el primero de la legislatura andaluza que lleva la marca indeleble de Izquierda Unida) cuya idea fuerza es asegurar la “función social” de la vivienda, obligando a las empresas y a los bancos a sacar al alquiler sus pisos vacíos. ¿Cómo? Con multas de hasta 9.000 euros.

Pero, además, la reforma incluye la posibilidad de expropiar, por un plazo de tres años, el “uso” de los inmuebles de la banca que están a punto de ser desalojados. Es decir, una vez que se ha culminado la subasta y se va a culminar el lanzamiento, la Junta obligaría a las entidades a suspender el desalojo si los deudores están "en caso de riesgo de exclusión social” o cuando concurra una “amenaza para la salud física o psíquica de las personas”. Las entidades afectadas por la expropiación recibirán a cambio el 2 % del justiprecio, que es lo previsto en la Ley de Expropiaciones, según la consejera andaluza de Fomento y Vivienda, Elena Cortés (IU).

Pero ¿se puede expropiar temporalmente el uso de los pisos, como pretende la Junta, sin lesionar el mercado hipotecario y sin incurrir en una invasión de competencias o inconstitucionalidad? Los expertos inmobiliarios, financieros y jurídicos consultados lo ven difícil, y coinciden en sus reticencias ante la “brusquedad” de esta medida. La critican y dudan de su encaje constitucional, pero creen que hay que esperar a que la Junta publique, mañana, la letra pequeña del decreto, en el boletín autonómico (Boja).

“Se trata de una medida que crea una enorme inseguridad jurídica y comercial. Se trata de un intervencionismo muy claro y tosco; parece una medida poco meditada”, explica Lucio Rivas, director del bufete Gabinete de Urbanismo y Administración Pública. “Para empezar, la administración debería tener sus propios pisos de realojo, como viviendas protegidas, antes que expropiar inmuebles privados”, agrega.

Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, opina que “es una medida abrupta y un tanto sorprendente”. Y que, más que una expropiación en busca del uso público de un bien privado, parece que lo que anhela la Junta es “forzar a la banca a que alquile sus inmuebles”. Tanto los que estaban a punto de ser desalojados en el proceso de ejecución hipotecaria como los que conforman el ‘stock’ de pisos vacíos que acumulan las entidades financieras. “El Gobierno central ya ha hecho un pacto para que destinen en alquiler las viviendas de la banca a los expropiados desde 2008”, añade. De hecho, todos los lanzamientos posteriores a 2008 de familias en riesgo de exclusión social están suspendidos desde noviembre 2012 a noviembre 2014, con lo que la norma autonómica “puede interferir en la norma estatal”.

Lucio Rivas recalca que, si bien es verdad que la expropiación temporal está establecida en la Ley de Expropiación forzosa, actualmente sólo se usa para “terrenos afectos a las obras” que se realizan en los suelos expropiados. Además, detecta una posible “invasión de competencias de la Administración Central, la de regular las entidades financieras” y una afectación “al derecho de la propiedad”, aunque la consejera de Vivienda de la Junta de Andalucía crea que la norma “tiene garantía jurídica plena… como la luna llena".

“Se podría haber hecho mucho mejor, sin perjudicar a los bancos. Y, además, dudo de la constitucionalidad de la medida en lo competencial”, apostilla Rivas. Julio Rodríguez también muestra sus dudas: “Aunque las autonomías tienen la competencia para expropiar, lo que rige este asunto es el derecho civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son estatales”.

El problema es que podrían colisionar la competencia autonómica en materia inmobiliaria con la competencia estatal y el derecho a la propiedad. Lo que ha aprobado el ejecutivo de Griñán “es un posible uso de la función social de la propiedad, pero hay que ver antes la letra pequeña”, apunta José Manuel Vera Santos, catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Rey Juan Carlos, quien agrega que “no hay una respuesta directa” a la problemática constitucional que brota con esta ley, por la complejidad del debate competencial. Las fuentes gubernamentales consultadas y los principales analistas inmobiliarios guardaron silencio, a la espera del texto definitivo, por lo peliagudo del debate.

Desde la banca mostraron sorpresa y cautela a iguales dosis. Fuentes financieras señalaron sus dudas sobre la constitucionalidad de la medida, que tacharon de “locura” en una “primera lectura”. Los promotores y constructores fueron más claros. La patronal andaluza de la construcción, Fadeco, opinó que el decreto autonómico esconde una finalidad "recaudatoria", con las citadas sanciones. Fadeco estudiará recurrir la aplicación de la norma "si vulnera el derecho de propiedad, regido por la Constitución Española". Fuentes de Fadeco agregaron a Europa Press su "sorpresa" por el hecho de que el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía aprobara un decreto ley, figura que supone "una intromisión del poder Ejecutivo en el Legislativo" y que, a su juicio, "se debe usar sólo de forma muy prudente y para casos de acuciante y urgente necesidad".

El PP también reaccionó, a bocajarro. Y acusó a la Junta de copiar las medidas del Gobierno nacional, pero con la sobreactuación “radical” de IU. Lo de “copiar” choca con la crítica a la medida. No en vano, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha aprobado, dentro del Código de Buenas Prácticas de la banca, un alquiler obligatorio de dos años (prorrogables por uno más) a aquellas personas que tengan que recurrir a la dación en pago de su vivienda habitual. Es algo, simplemente, mucho más sutil, pero igual de forzoso, ya que el citado código es de obligado cumplimiento una vez que las entidades se adhieren a él.

En el caso andaluz, el deterioro de las condiciones económicas familiares necesario para que se produzca la expropiación tomará como referencia que el esfuerzo para atender la hipoteca se haya multiplicado al menos por 1,5 y suponga más de un tercio de los ingresos familiares. Los ingresos anuales de las personas que se beneficien de esta iniciativa no podrán superar tres veces el Iprem (es decir, 19.000 euros). Es decir, unos topes como los que ultima el Gobierno en el Congreso, sólo que mucho menos restrictivos en los condicionantes sociales exigidos, siempre según lo explicado ayer por la consejera andaluza.

Los ‘populares’ de Andalucía criticaron, además, que la Junta ha dado "un bandazo importante" en lo referente a su política de viviendas vacías, ya que, "si hace muy poco estaba creando la web 'Tu vivienda en Andalucía' para vender el stock de viviendas" en la comunidad, "ahora quiere sancionar a los bancos" por tenerlas desocupadas y no sacarlas al mercado de alquiler.

“Es una barbaridad multar los pisos vacíos del ‘stock’, cuando la propia Junta sabe que ese ‘stock’ está fuera de mercado. Así que, ¿con tenerlo publicitado para el alquiler ya se eludiría la sanción?”, se pregunta el abogado urbanista Lucio Rivas.

Como se ve, el anuncio de la Junta ha levantado muchas sospechas, no menos dudas, algunas controversias y hasta cierto malestar entre los afectados. Sólo la letra pequeña del decreto dirá si el órdago de la Junta era un farol o no.

 

Fuente: expansión

http://www.expansion.com/2013/04/10/empresas/inmobiliario/1365553542.html

 

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