Vías legales para reactivar el mercado inmobiliario

Las dificultades de financiación que atenazan al mercado inmobiliario obligan a los distintos agentes del sector a buscar alternativas jurídicas para salvar los problemas derivados de la falta actual de crédito.

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¿Puede una práctica medieval ser la solución para los problemas actuales del mercado inmobiliario? La falta de liquidez y financiación que mantiene paralizada la actividad del sector obliga a los distintos agentes del mercado inmobiliario a buscar alternativas jurídicas que permitan sortear estas dificultades. Y entre éstas, los expertos han llegado a contemplar la figura del censo enfitéutico, un régimen relacionado con el feudalismo, que tuvo cierta repercusión en España en la Edad Media e inicios de la época Moderna. Se trata de un derecho real, recogido en el Código Civil, que regula la cesión de un dominio útil de un bien inmueble a cambio del pago de un canon anual. Esta fórmula ha sido contemplada en los últimos tiempos, como una de las alternativas que podría aplicar Sareb para dar salida a sus activos, sin exigir un pago al contado, dificultado por la restricción del crédito. 

El censo enfitéutico es sólo una de las vías alternativas planteadas durante el encuentro Alternativas jurídicas en el nuevo mercado de la vivienda, organizado por la Fundación Vía Célere, con la colaboración de Unidad Editorial. Los ponentes que participaron en esta jornada pusieron sobre el tapete diversas opciones jurídicas, contempladas en nuestro ordenamiento, que podrían ayudar a solventar las dificultades financieras que lastran al sector. 

Entre estas fórmulas, José Antonio Martínez Páramo, director general de Suelo de la Comunidad de Madrid, apuntó al derecho de superficie, una figura que el organismo lleva aplicando desde 2008. “Pese a no ser la panacea, se adapta mejor al marco económico actual, ya que evita, tanto a los promotores como a los ciudadanos, tener que pedir financiación”, indica. Esta figura, contemplada en el Código Civil y, posteriormente trasladada a las posteriores leyes de Suelo, faculta a una persona (el superficiario) a construir en suelo ajeno pagando al dueño del terreno un canon durante el tiempo que se haya acordado. 

La duración del derecho de superficie es la que se establezca por contrato, con un máximo de 75 años, en caso de que el derecho sea concedido por organismos públicos; o de 99 años, cuando se acuerda entre particulares. El abogado de Garrigues, Felipe Yannone, refrendó que ésta sería una fórmula ideal para dar salida a buena parte del patrimonio de las entidades financieras y de la Sareb, “en un momento en el que nadie quiere valorar el suelo”. 

Alquiler 

Junto a estas opciones, más innovadoras, centradas en el negocio promotor, los expertos incidieron en la importancia de reforzar el arrendamiento como vía de acceso de los ciudadanos a un hogar. En opinión de Yannone, el alquiler es, en la coyuntura actual, una de las fórmulas que genera más ventajas “a particulares, bancos y a la economía en general”. 

En referencia al sector financiero, el abogado de Garrigues considera que si las entidades potenciaran el alquiler de las viviendas que no venden, podrían obtener “ingresos que les permitirían ponerse al día con las comunidades de propietarios y con los ayuntamientos, por el pago del IBI”, además de evitar el deterioro de dichas viviendas y esquivar el problema de las ocupaciones. 
Yannone defendió que la nueva ley que prepara el Gobierno para regular el alquiler de la vivienda logrará revitalizar la fórmula del arrendamiento, dado que permitirá que los propietarios puedan recuperar antes sus inmuebles y los inquilinos puedan realizar obras de mejora en las mismas a cambio de descuentos en la renta. 

El fomento del alquiler con derecho a compra, o la protección de la figura del arrendamiento de habitaciones fueron otras de las medidas planteadas por los expertos. 

Relación con la banca 

La jornada organizada por la Fundación Vía Célere también sirvió para valorar los modos de equilibrar la relación entre bancos, promotores y viviendas. Fernando Calbacho, socio de Uría Menéndez, se refirió al problema de los desahucios. Desde su perspectiva, la dación en pago no resultaría una solución al problema, por lo que sería más recomendable hacer una nueva tasación en el momento de la subasta. 

Por su parte, Guillermo San Román, abogado urbanista del Grupo Inmobiliario Frontal XXI, puso especial énfasis en la cuestión de los avales en garantía de las cantidades entregadas a cuenta en las compras sobre plano o en las cooperativas. “Actualmente, el mayor problema del sector es conseguir esas garantías”, apunta San Román. “Los bancos no dan el préstamo promotor si no hay garantías previas y hasta que no se obtiene éste no entra la línea de avales”, añadió. Por este motivo, propugna que se moderen los requisitos actuales o, incluso, que se derogue esta normativa y se sustituya por un régimen severo de responsabilidad personal. 

 

Fuente: Expansión

http://www.expansion.com/2013/01/25/empresas/inmobiliario/1359118595.html?a=cd801562aeda1886b5594d79fc477ece&t=1359352890

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