Alternativas al desahucio: del hogar de acogida alemán a la benevolencia italiana.

El problema de los desahucios no entiende de fronteras, pero un breve repaso por la legislación sobre este asunto en otros países de Europa y en EEUU permite concluir que no ha alcanzado la gravedad social que aquí.

En España, al contrario que en otros países las hipotecas gozan de una doble garantía. Por un lado, la del inmueble hipotecado y, por otro, la personal de quien pide el préstamo. Esto quiere decir que si el inmueble no cubre la totalidad del importe prestado en el momento de ser embargado, el deudor deberá responder con todo su patrimonio y sus bienes presentes y futuros hasta devolver hasta el último euro.

La justificación de esta legislación hipotecaria reside en que nuestro sistema financiero necesita pedir dinero prestado en los mercados internacionales para hacer frente a las hipotecas que concede. Si no existiera el sistema de doble garantía, los prestamistas internacionales exigirían un interés mucho mayor y un plazo de devolución más corto, lo que se traduciría inmediatamente en unas hipotecas más caras y en condiciones más duras.

Los bancos inician el proceso de ejecución hipotecaria cuando el deudor incumple los pagos de las letras en un plazo de entre tres y seis meses. La entidad entiende entonces que el moroso se ha desentendido de sus obligaciones e inicia el proceso. El banco suele informar al deudor de que le va a denunciar y remite al juzgado la denuncia.

El mecanismo de ejecución permite que el banco reclame al hipotecado las mensualidades atrasadas y, en ocasiones el monto total de la hipoteca a un elevado interés. Además, las costas judiciales van a cargo del deudor.

El proceso de ejecución finaliza con la salida a subasta pública de la vivienda, para que el banco pueda recuperar parte o la totalidad de lo prestado. Si no hay ofertas, la entidad se adjudica el inmueble –siempre y cuando sea primera vivienda- al 60% del valor de tasación.

Reino Unido:intereses bajos y demora a partir de seis meses

Jaime López, desde Londres
En Reino Unido, un total de 26.300 propiedades fueron ejecutadas por los bancos entre enero y septiembre de 2012, un 8% menos que en mismo periodo del año pasado. Esta tasa es cercana al 0,07% sobre un total de11,2 millones de hipotecas que hay concedidas en el país, según datos de la patronal de prestamistas hipotecarios (CML, por sus siglas en inglés).

Su director general, Paul Semee, sostiene que las bajas tasas de interés y una buena gestión cuando se retrasan las cuotas de la hipoteca son algunos factores que explican esta positiva tendencia. A pesar de la crisis económica y unas tasas de desempleo relativamente altas para las islas británicas.

Los préstamos y el crédito hipotecario en Reino Unido empiezan a ser tratados como demora a partir de los seis meses, mientras que en España el periodo establecido es sólo de tres. "Lo más importante, es que las personas preocupadas por sus finanzas hablen con su prestamista hipotecario tan pronto como sea posible", destaca Semee.

Según la patronal británica, la mayoría de retrasos en los hogares son temporales, y un gran porcentaje de impagos se puede resolver con una buena planificación entre ambas partes.

El desahucio, regulado en Alemania en el Código de Procedimiento Civil, requiere una orden judicial, precedida de al menos tres meses de negociaciones para una solución amistosa que puede conducir a condonación de parte de la deuda o dación en pago cuando se trata de "deudores de buena fe".

Si la negociación fracasa se va a juicio y en la sentencia deben constar los nombres de todas las personas que deben abandonar la casa, incluidos los niños. Los gastos del desahucio, que incluyen honorarios de un alguacil y vaciado del inmueble por parte de una empresa de transportes se cargan a cuenta del deudor y rondan los 1.500 euros por habitación.

Es responsabilidad del deudor, tanto en casos de vivienda en alquiler como de vivienda en propiedad, proveerse de un lugar de traslado previamente. En caso contrario, el Estado le proporciona un hogar de acogida. En caso de que el desahuciado considere su caso inmoral, puede acogerse al artículo 765a de la Ley ZPO y su caso será visto por un tribunal administrativo distinto al tribunal de ejecución. Antes del desahucio se permiten medidas de coerción directa como cambiar las cerraduras.

Francia: condonación judicial de las deudas

Juan Manuel Bellver, desde París

En España, la legislación abre la posibilidad de que el comprador de un inmueble y el banco que le financia pacten, en la escritura notarial de hipoteca, que la devolución del préstamo recibido se haga solamente efectiva con el inmueble hipotecado: permite la dación en pago. Sin embargo, las entidades financieras no "negocian" los préstamos hipotecarios con sus clientes ordinarios; imponen sus contratos tipo que no recogen esa cláusula de dación en pago sino que se remiten a una regla general del Código Civil: el deudor responde de sus obligaciones con todo su patrimonio.

En caso de impago, los bancos españoles ejecutan habitualmente la hipoteca mediante un proceso judicial rápido, que desemboca en la venta del inmueble a cualquier interesado o en su adjudicación al propio banco, con el consiguiente desahucio del comprador y por un valor aproximado del 50-60% del préstamo otorgado. Si la hipoteca es relativamente reciente, le quedará al comprador desahuciado una cantidad mayor por pagar, que el banco le seguirá reclamando.

En Francia, como en el resto de Europa continental, no se admite como regla general la dación en pago de un bien hipotecado para que cualquier ciudadano se libre de sus deudas. Pero tampoco pueden adjudicarse el banco prestamista la vivienda habitual del deudor, y menos por un 50% del valor en que fue tasada. Además, la reforma concursal francesa de 1994 introdujo la condonación (perdón) judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación de su patrimonio.

En Italia el problema de los desahucios es mucho menos sangrante que en España. Para empezar, porque Italia no vivió la burbuja inmobiliaria que se desató en España y porque los bancos italianos no concedieron préstamos hipotecarios con la alegría y la ligereza con la que lo hicieron los españoles.

Los datos hablan por si solos: en España, en los dos últimos años, más de 350.000 familias han sido desahuciadas. En Italia, un país con muchos más habitantes (61 millones frente a 46) el número total de familias que en 2011 recibieron un aviso de desahucio fue de 56.000.

Pero además, la legislación italiana es mucho más benevolente con los inquilinos que no pagan que la española. Desde que un juez aprueba que una familia sea desahuciada (y para eso son necesarios meses y meses) y emite el aviso de desahucio, los inquilinos tienen entre seis meses y un año para abandonar el inmueble. Pero, sobre todo, se puede pedir una prórroga en la ejecución del desahucio si la persona es mayor de 65 años o tiene unos ingresos bajos.

El pasado sábado entraron en vigor en Portugal las alteraciones a la legislación sobre préstamos hipotecarios que incluyen un régimen extraordinario para familias en incumplimiento que se ajusten a una serie de requisitos, entre ellos, que uno de los miembros esté desempleados o que la tasa de esfuerzo haya aumentado al 50% en caso de familias con hijos.

En estas circunstancias, las familias que no consigan pagar su hipoteca pueden solicitar un periodo de carencia parcial, con duración mínima de un año y máxima de dos, la prórroga de los plazos de amortización del préstamo o la concesión de un préstamo adicional –segunda hipoteca- para hacer frente al impago.

En caso de que estas medidas no sean suficientes, la familia en cuestión podrá optar por la dación en pago de su vivienda. La nueva legislación permite que la entrega de la casa al banco extinga totalmente la deuda cuando la suma del valor de la tasación actual del inmueble y de las letras pagadas sea igual al crédito o cuando el valor actual de la vivienda sea igual o superior al crédito.

A lo largo de 2011 en Portugal fueron devueltas al banco 6.900 casas por impago de sus propietarios, una subida del 17,9% en comparación con el año anterior, según datos divulgados por la Asociación de Profesionales y Empresas de Mediación Inmobiliaria en Portugal (APEMIP). Las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto concentran el 45,2% del número total de inmuebles devueltos al banco a lo largo del año pasado.

El problema social de los desahucios también azota a Estados Unidos, donde basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca.

El Bank of America, uno de los mayores prestamistas hipotecarios de Estados Unidos, inició a principios de año un programa a través del cual, alrededor de un millar de sus clientes que han incumplido con el pago de sus hipotecas podrán convertirse en inquilinos de las viviendas para evitar el desahucio.

Bank of America es uno de los cinco grandes bancos de EEUU que llegó en febrero pasado a un acuerdo con el Gobierno del país, por el cual pagará 25.000 millones de dólares para paliar los abusos que cometieron en los procesos de embargos hipotecarios.

 

Fuente: ElMundo

 

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