Mercado de locales comerciales: España tiene las rentas prime más bajas de Europa

La bajada de la demanda interior, del PIB interanual, el continuo crecimiento de la tasa de desempleo y la caída del gasto del sector privado afectan directamente a los niveles de consumo y por tanto influyen de manera significativa en el comportamiento del mercado de locales comerciales en calle. En este sentido, Jones Lang LaSalle, que ha analizado en detalle la evolución de las principales calles de Madrid y Barcelona ha llegado a las siguientes conclusiones.

 

Madrid

 

Serrano, una de las calles de compras de lujo por excelencia de Madrid ha experimentado en estos últimos años un cambio en su actividad comercial. Las obras de remodelación de la calle la han consolidado como un enclave emblemático, para que grandes firmas de moda nacional e internacional, abran sus flagships en esta zona de Madrid.

 

Desde septiembre del 2011, la calle Serrano puede beneficiarse de la nueva normativa que permite abrir a los comercios los siete días de la semana, aspecto que beneficia positivamente la rentabilidad de los negocios de esta calle.

 

En el tramo de Serrano comprendido entre la calle José Ortega y Gasset y la Plaza de la Independencia existen un total de 147 locales comerciales, de los cuales el 26% cuentan con una superficie de entre 50 y 200 m², el 33% dispone de entre 200 y 400 m2 y el resto se reparte entre los 400 y los 1000 m2. Solo el 4% de los locales dispone de más de 1000 m2 de superficie.

 

Los sectores más destacados que conforman el mix comercial de la calle Serrano son los Accesorios (categoría en la que incluimos complementos y accesorios, perfumerías, mercerías, zapaterías…), Moda y Servicios (que abarca bancos, estancos, librerías, telefonía y nuevas tecnologías…), con una presencia del 34%, 33% y 21% respectivamente.

 

Actualmente existen locales vacíos, debido principalmente a rehabilitaciones de los edificios o proyectos aún no finalizados. La tasa de desocupación se sitúa en el 6%, con una tasa de disponibilidad real algo inferior, ya que algunos proyectos se acometerán en un futuro y no pueden considerarse oferta actual disponible.

 

En el 2011 se registraron siete nuevas entradas y una reubicación. De las nuevas entradas, el 70% fueron operadores nacionales y el 30% internacionales. En el 2012 se han producido siete transacciones, de las cuales seis son nuevas entradas y la que resta, una ampliación. A diferencia de los movimientos realizados en 2011, en este año el 100% de las nuevas entradas son de procedencia en su mayoría internacional, como las de las firmas Michael Kors, Ferrari y Zadig & Voltaire, aunque algunas de ellas son de capital cien por cien español, como BDBA.

 

Por su parte, la Gran Vía, con su céntrica ubicación y el hecho de ser una de las calles más transitadas de la ciudad sigue despertando el interés de muchos y variados negocios que desean instalarse allí.

 

En el tramo comprendido entre las calles Montera y Fuencarral y la Plaza de Callao existen un total de 46 locales comerciales de los cuales el 32% cuenta con una superficie entre 50 y 200 m², el 25% tiene entre 200 y 400 m² y el 20% entre 600 y 1.000 m². El 18% de los establecimientos de este tramo poseen una superficie superior a los 1.000 m².

 

Con respecto al mix comercial, las actividades más destacadas se reparten entre Moda (27%), Accesorios (26%) y Servicios (21%). Dentro del sector moda, la actividad que tiene más presencia en la calle son las tiendas dedicadas a zapatos y complementos, seguidas de las dedicadas a moda de mujer y hombre.

 

Actualmente la tasa de ocupación es del 100%, por lo que la demanda de firmas es superior a la disponibilidad de locales, lo que contribuye a que los precios se mantengan y se produzca poca rotación. Los operadores internacionales superan a los nacionales en su interés por hacerse un hueco en la calle.

 

Los niveles de rentas en el mercado de alquiler de locales en calle en Madrid iniciaron su descenso durante 2008. En el 2009 se alcanzaron rentas más bajas, llegando hasta los 185€/m². En el 2010 y 2011 los niveles de renta permanecieron estables, alcanzando prácticamente los niveles de renta que tenemos hoy situados en 187€/m².

 

Barcelona

 

Son numerosas las transacciones que se han llevado a cabo desde el segundo semestre del 2010 en el Paseo de Gracia. Tras el ajuste de rentas producido, la demanda se incrementó y los cambios estratégicos de muchas compañías ayudaron a entradas de nuevas firmas.

 

El tramo comprendido entre la Plaza de Cataluña y la Avenida Diagonal, cuenta con un total de 174 locales comerciales de los cuales el sector de Moda ocupa el 42%, Accesorios el 30% y Servicios el 23%.

 

Actualmente la oferta disponible es casi nula, el grado de ocupación es del 99%. La demanda de firmas es superior a la disponibilidad de locales, lo que contribuye a que los niveles de renta se hayan mantenido. Esto hace pensar que la tendencia en el futuro sea al alza en un mercado prudente.

 

Si analizamos la procedencia de los últimos movimientos del Paseo de Gracia, el 100% de las nuevas entradas son de procedencia internacional y la tendencia prevista es que se mantenga incluso por encima de las nacionales. Las empresas internacionales ven un mercado potencial en Barcelona, impulsado entre otras cosas, por el gran número de turistas que recorren las calles de la ciudad durante todo el año. En estos primeros meses del 2012, se han producido cuatro entradas, todas ellas de firmas extranjeras: Bottega Veneta, Zadig & Voltaire , Stella McCartney y Dirk Bikkembergs, que han escogido la transitada calle de Paseo de Gracia para abrir sus flagships.

 

Por su parte el Portal del Ángel es por excelencia la calle más demandada en la Ciudad Condal para las empresas cuyo perfil de consumidor es masivo, un perfil de consumidor muy similar al de la Gran Vía de Madrid. Se trata de un tramo corto, en el que el elevado y continuo paso de gente la convierten en una calle única.

 

En 54 locales comerciales analizados, los sectores más destacados que componen el mix comercial son: Moda, Accesorios y con un porcentaje mucho más bajo, Servicios, con una presencia del 43%, 41% y 9% respectivamente.

 

Se trata de una calle comercialmente muy consolidada por lo que, al igual que en el caso de la Gran Vía en Madrid, el número de transacciones que se producen al año son muy pocas. A diferencia del Paseo de Gracia, las tiendas que engloban la oferta de Portal del Ángel son de nacionalidad española.

 

Las rentas en Paseo de Gracia comenzaron su descenso a finales del 2008, consiguiendo que se estabilizaran en el 2010, manteniéndose estables en esos mismos niveles hasta hoy, en torno a los 184€/m²/mes para un local tipo de unos 100 m². Portal del Ángel es la calle más cara de la Ciudad Condal, y actualmente alcanza unos niveles de rentas de 212€/m², para un local tipo de unos 100 m² aproximadamente.

 

Comparativa Madrid - Barcelona:

 

Barcelona posee una gran demanda internacional impulsada en su gran mayoría por la demanda extranjera de la ciudad. Aunque en Madrid cada vez son más, las empresas internacionales que confían en las principales calles comerciales de la capital para abrir sus tiendas.

 

A lo largo de estos últimos cuatro años, la caída de las rentas en la Gran Vía y Portal del Ángel es insignificante.  Sin embargo, Serrano y el Paseo de Gracia han sufrido en estos últimos cuatro años una bajada de rentas. La tendencia para los próximos meses del 2012 es que los precios se mantengan en los mismos niveles que hasta la fecha.

 

Comparando las rentas prime de las principales ciudades europeas con Madrid y Barcelona, las diferencias entre las principales calles comerciales de las ciudades son evidentes. España tiene las rentas prime más bajas. París, ciudad por excelencia del lujo y las compras, cuenta con las mayores rentas prime de Europa.

 

Fuente: Inmodiario

 

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